Mietfläche kleiner als im Mietvertrag – was nun?
Was passiert, wenn der Mieter plötzlich feststellt, jahrelang für eine kleinere Wohnfläche Miete bezahlt zu haben, als im Vertrag steht?
Die magische 10-Prozent-Grenze
Entscheidend ist hier eine Zahl: die Zehn. Eine Abweichung von der reellen Mietfläche tangiert den Mietvertrag lediglich, wenn es sich um eine Differenz von mehr als 10 % handelt. Der Mieter kann also zu viel bezahlte Beträge der Vergangenheit zurückverlangen, wenn er statt vertraglich festgeschrieben 30m² lediglich 26 zur Verfügung hat. Wenn er auf 30m² haust, im Vertrag aber „nur“ 33,3m² verbrieft sind, geht der Mieter leer aus.
Rein rechnerisch sieht es für Mietminderungen im größeren Rahmen dann so aus: angenommen, ein Appartment wurde als 100m²-Wohnung ausgegeben, misst aber nur 85m², dann kann der Mieter 15 % aller bisher gezahlten Mietbeträge zurück verlangen. Interessant hier: stehen die gezahlten Betriebkosten im Verhältnis zur (fehlerhaften) Wohnraumfläche, betrifft der Abschlag auch die Nebenkosten.
Auch eine fristlose Kündigung ohne Verpflichtung zur Zahlung der nächsten drei Monatsmieten seitens des Mietenden ist rechtens.
Gilt dasselbe bei fehlerhaft angegebener Gewerbefläche?
Die Grundsätze der Rechtssprechung gelten auch für die Mietverhältnisse im Gewerberaum. Für 85 statt 100 Quadratmetern wird auch weniger Miete geschuldet. Allerdings wird im Gewerberaum die Fläche anders berechnet als in einem Wohnraum für Privatzwecke. Die sogenannte Nutzfläche verlangt erst noch nach der sogenannten DIN 277.
Hat das Mietverhältnis bereits über Jahre Bestand, wird eine falsche Bemessungsgrundlage für Vermieter eine Bedrohung ihrer Existenz. Insbesondere wird es bei langfristigen Verträgen für die Nutzung von Gewerberaum kritisch, da plötzlich ein Grund für eine frühzeitige Kündigung besteht.
Gilt dasselbe auch bei Mieterhöhungen?
Wenn Mieterhöhungen durchgeführt werden, orientieren sie sich oftmals an den unterschiedlichen Wohnraumflächen der Mieterparteien. Ob sich die Erhöhung der Miete auch an fehlerhaft verbrieften Wohnraumflächen orientieren darf, wurde vom BGH bejaht (AZ: VIII ZR 205/08).
Im konkreten Fall ging es um eine vertraglich festgehaltene und jahrelang so abgegoltene Fläche von 55,75m². Als die Mieterhöhung angekündigt ward, maß der Mieter einmal nach und kam nur auf eine physische Fläche von 51,03m². Trotzdem wurden die Prozente der Mieterhöhung nach der höheren Flächenzahl berechnet. Den Namen, den man sich in diesem Zusammenhang merken sollte, heißt „Beschaffenheitsvereinbarung“. Darum handle es sich hierbei, entschieden die Richter.
Somit gilt die Zehn-Prozent-Grenze bei der Mietfläche also auch zu Lasten des Mieters. Gibt es eine Flächendifferenz von weniger als 10 %, heißt es „Pech gehabt“. Es gibt keine Option mehr, die Miete zu mindern oder gar fristlos zu kündigen. Allerdings muss sich auch eine Mieterhöhung nicht jeder zu jedem möglichen Prozentsatz gefallen lassen.
Kompetente Anwälte im Miet- und Immobilienrecht helfen Ihnen hier sehr wohl weiter.
zurück>
