Aufklärungspflicht bei Denkmalschutzimmobilien - Wegfall steuerlicher Vorteile beim Zweitverkauf
Rechtsanwältin Helena Winker Das Oberlandesgericht Dresden entschied in seinem Urteil vom 26.11.2013, dass die Verkäuferin einer Eigentumswohnung zum Zwecke des Steuersparens auch dazu verpflichtet ist, darüber aufzuklären, dass bei dem Wiederverkauf dieser Wohnung ein erheblicher Preisabschlag beim Zweitverkauf zu erwarten ist.
Damit wird eine weitere Aufklärungsverpflichtung der Bauträger höchstrichterlich festgehalten.
In dem durch das OLG zu entscheidenden Fall, Urteil vom 26.11.2013, AZ. 7 O 3881/2010, bot die beklagte Verkäuferin die Wohnung in dem denkmalgeschützten Anwesen den Käufern als vermietete Immobilie zum Zwecke der Vermögensbildung und Steuerersparnis an. Damit stellte sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages nach Ansicht des Oberlandesgerichtes insbesondere die Aufgabe, dem Kaufinteressenten die steuerlichen Vorteile des Kaufes darzustellen. Diese Beratung wurde durch eine externe Beratungsgesellschaft vorgenommen. Nach Ansicht des Oberlandesgerichtes überließ die Verkäuferin damit die Beratung der Beratungsgesellschaft und bevollmächtigte diese konkludent, im Rahmen der Verkaufsverhandlung eine solche Beratung vorzunehmen.
Dies entspricht insofern der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Zustandekommen eines selbstständigen Beratungsvertrages auch im Namen der Verkäuferin. Dieser selbstständige Beratungsvertrag bringt allerdings auch Pflichten mit sich.
Was bedeutet das für die betroffenen Anleger, wie wird konkret der Anlegerschutz gestärkt?
Hinsichtlich der Falschberatung führte das Oberlandesgericht aus: „Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind gerichtsbekannt beim Zweitverkauf erhebliche Preisabschläge hinzunehmen. Beim Zweitverkauf entfällt die steuerliche Förderung durch die Sonderabschreibung, sodass die dabei erzielten Kaufpreise deutlich unter denjenigen im Erstverkauf liegen.“
Hierauf wurde in der Modellrechnung und der prognostizierten Wertsteigerung nicht hingewiesen, weshalb das Oberlandesgericht weiter ausführt:
„Denn der Preisabschlag beim Zweitverkauf wurde in der Modellrechnung nicht erwähnt und nicht angedeutet, sondern im Gegenteil eine konkrete Wertsteigerung berechnet. Dabei handelt es sich auch nicht um nachträglich als unrichtig erweisende Positionen zur Entwicklung des Immobilienmarkts, sondern unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich minderten (vgl. BGH NJW 2005, 983). Deshalb befreit die Beklagten auch nicht der Hinweis auf die Unverbindlichkeit der Wertsteigerungsberechnung von einer Haftung.“
Nach Ansicht des Oberlandesgerichtes Dresden bestand die unterbliebene Aufklärung darin, dass im Zweitverkauf mangels der Steuervorteile durch die Afa-Sonderabschreibung erhebliche Preisabschläge hinzunehmen sind. Wirbt der Verkäufer also in einem solchen Fall mit einem gewinnbringenden Objektverkauf, darf er das Entfallen des Steuervorteils für den Zweiterwerber als wesentlichen Minderungsfaktor für die Wertstellung der Immobilie nicht verschweigen.
„Dieses aktuelle Urteil des Oberlandesgerichtes hat erst kürzlich einer jungen Familie, die seit längerer Zeit unsere Mandanten sind und für die wir uns für die Rückabwicklung ihrer sogenannten Schrottimmobilie ( www.dr-schulte.de/rechtsgebiet/immobilienrecht ) einsetzen, weiter den Rücken gestärkt. In der mündlichen Verhandlung wies der Richter ausdrücklich auf dieses Urteil hin und teilte der beklagten Bauträgerfirma mit, dass hiernach eine Aufklärungspflichtverletzung anzunehmen ist. Als Verbraucherschutzkanzlei sehen wir dieses Urteil als äußerst positiv an.“, so Rechtsanwältin Helena Winker von der Berliner Verbraucherkanzlei Dr. Schulte und Partner, Rechtsanwälte.
Fazit:
Die Rechtsprechung sowohl des Bundesgerichtshofes als auch der obersten Instanzengerichte weist eine deutliche Tendenz zum Schutze der Verbraucher und der Opfer von sogenannten „Steuersparmodellen Eigentumswohnung“ auf. Deshalb sollten sich Käufer nicht entmutigen lassen, sondern ihre Rechte gegenüber den Verkäufer und den Firmen wahrnehmen.
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